Máy tính IRR (Internal Rate of Return)

Máy tính IRR (Internal Rate of Return) — tỷ suất hoàn vốn nội tại dự án online. Sử dụng bisection numerical solver để tìm r tại NPV = 0. So với cost of capital để quyết định đầu tư. Hỗ trợ phân tích đầu tư BĐS, doanh nghiệp.

Máy tính

IRR — Tỷ suất hoàn vốn nội bộ, lãi suất làm NPV = 0. Tìm bằng bisection.

Công thức & ví dụ

Định nghĩa IRR:

IRR là lãi suất chiết khấu r mà tại đó NPV của dự án = 0:

Σ [CF_t / (1+IRR)^t] = 0

Không có công thức kín — phải giải bằng phương pháp số (bisection, Newton-Raphson).

Quyết định đầu tư:

  • IRR > cost of capital (r): ĐẦU TƯ (dự án sinh lời cao hơn chi phí vốn)
  • IRR = r: HOÀ VỐN
  • IRR < r: KHÔNG ĐẦU TƯ

Ví dụ: Dự án CF = [−1000, 400, 500, 600] (năm 0-3).

Giải phương trình: 0 = −1000 + 400/(1+r) + 500/(1+r)² + 600/(1+r)³.

Bisection ra: r ≈ 21.2%. So với cost of capital 10% → CHẤP NHẬN đầu tư.

IRR vs NPV:

  • NPV: GIÁ TRỊ TUYỆT ĐỐI (VNĐ). Phụ thuộc r đầu vào.
  • IRR: TỶ LỆ %. Không phụ thuộc r — đo “lãi nội tại” của dự án.
  • Khi 2 dự án mutually exclusive (chỉ chọn 1), DÙNG NPV. IRR có thể gây sai lệch.

Hướng dẫn sử dụng

  1. Nhập dòng tiền các năm (CF_0 thường âm = vốn).
  2. Nhấn “Tính IRR”. Công cụ giải phương trình NPV = 0 bằng bisection.
  3. Kết quả: IRR (%) + so sánh với threshold.

Câu hỏi thường gặp

IRR và ROI khác gì?

ROI: lợi nhuận / vốn × 100% — KHÔNG quan tâm thời gian. Vd ROI 30% có thể 1 năm hoặc 10 năm. IRR: lãi suất annualized — TỰ ĐỘNG quy về 1 năm. IRR 15% có nghĩa là "tăng trưởng 15%/năm" trong toàn bộ dự án.

IRR có thể nhiều giá trị không?

Có nếu dòng tiền đổi dấu > 1 lần (vd −, +, −, +). Lý thuyết: số IRR ≤ số lần đổi dấu. Khi có nhiều IRR, kết quả khó diễn giải — nên dùng NPV thay vì IRR.

IRR cao bao nhiêu là tốt?

Tuỳ ngành: BĐS 8-12%, doanh nghiệp ổn định 10-15%, startup 25-40%+. IRR phải VƯỢT cost of capital + premium cho rủi ro. Nguyên tắc: IRR cao hơn r ít nhất 3-5% cho dự án risky.