Máy tính diện tích xây dựng

Bảng hệ số tính diện tích xây dựng (chuẩn ngành):

Ví dụ: Nhà phố 5×15m, 2 tầng + tum + mái tôn + ban công 6m².

• Móng băng: 75 × 50% = 37.5 m²
• Tầng 1, 2: 75 × 2 = 150 m²
• Tum 2/3 tầng: 25 m²
• Mái tôn: 75 × 30% = 22.5 m²
• Ban công: 6 × 50% = 3 m²
• Tổng: 238 m²

1. Nhập diện tích đất (m²) + số tầng.
2. Nhập diện tích các phần phụ: ban công, sân thượng, mái, sân trước/sau.
3. Nhấn “Tính”. Kết quả: tổng DT xây dựng theo hệ số TCVN.

Lưu ý: Diện tích xây dựng KHÁC diện tích sàn. Mái tính 30-50% (tuỳ loại). Móng tính 30-70% (đơn móng băng vs móng bè). Ban công tính 50%. Sân trệt tính 50%. Đây là CƠ SỞ để báo giá xây nhà /m² và xin phép xây dựng.

Ba khái niệm diện tích hay nhầm lẫn nhất — phân biệt ngay từ đầu

Đây là lỗi phổ biến nhất — nhiều người chỉ dựa vào diện tích sàn để ước tính chi phí, trong khi nhà thầu lại báo giá theo diện tích sàn xây dựng có hệ số quy đổi, dẫn đến chênh lệch lớn. Cụ thể:

Diện tích tính giá chỉ là con số quy đổi để tính tiền thi công, hoàn toàn không phải diện tích ghi trên giấy phép xây dựng. Ví dụ nhà 3 tầng mỗi tầng 80m²: chủ nhà tưởng 240m² nhưng nhà thầu tính thêm móng, mái, ban công nên diện tích xây dựng quy đổi lên hơn 300m².

Cách dùng máy tính diện tích xây dựng trên VJOL

1. Nhập diện tích mặt bằng tầng trệt (chiều dài × chiều rộng nhà, tính theo tim tường bao ngoài).
2. Thêm từng hạng mục có trong công trình: Tích chọn móng (đơn/băng/bè/cọc), số tầng, có tầng hầm không, loại mái (tôn/ngói/BTCT), ban công (có mái/không mái), sân thượng, sân trước/sau. Mỗi tầng có thể nhập diện tích riêng nếu không đều nhau (ví dụ tầng lùi).
3. Đọc tổng diện tích quy đổi theo bảng hệ số chuẩn ngành, kèm bảng phân tách từng hạng mục để đối chiếu.
4. Nhập đơn giá xây dựng (tham khảo bảng giá 2026 hoặc đơn giá thực tế từ nhà thầu) — công cụ tính ngay tổng chi phí ước tính. Từ diện tích xây dựng, tính lượng sơn hoàn thiện bằng tính lượng sơn cần dùng trên VJOL để có dự toán hoàn thiện song song.

Hệ số sân thượng — chi tiết hơn bảng chuẩn ngành

Bảng hệ số phần trên dùng 50% cố định cho mái BTCT (sân thượng có sàn). Thực tế nhiều nhà thầu áp dụng hệ số linh hoạt theo diện tích sân thượng:

Hệ số 100% cho sân thượng nhỏ dưới 15m² là điểm hay bị bỏ sót — nhiều chủ nhà nghĩ sân thượng nhỏ thì hệ số thấp, nhưng thực tế ngược lại vì chi phí thi công cột và kiềng trên diện tích nhỏ không tiết kiệm được nhiều so với diện tích sàn tầng thường.

Ô thông tầng và giếng trời — tính như thế nào?

Ô trống trong nhà: dưới 4m² tính như sàn bình thường (100%); trên 4m² tính 70% diện tích; lớn hơn 8m² tính 50% diện tích. Đây là hạng mục hay bị nhà thầu bỏ quên hoặc tính thiếu trong báo giá. Ô thông tầng 6m² nhân 70% = 4,2m² — nhỏ nhưng cộng dồn nhiều công trình tạo ra sai lệch đáng kể.

Tầng lửng cũng có quy tắc riêng: nếu chủ đầu tư xây dựng tầng lửng thì diện tích ô thông tầng sẽ không tính vào diện tích xây dựng, chỉ tính diện tích đổ sàn 65% diện tích sàn trệt. Điều này ảnh hưởng đến phân loại số tầng và giấy phép xây dựng — nên xác nhận với đơn vị thiết kế trước khi phê duyệt bản vẽ.

Cách dùng công cụ để kiểm tra báo giá nhà thầu

Khi nhà thầu gửi báo giá, bạn có thể dùng công cụ này để kiểm tra độc lập trong 5 phút:

1. Nhập đúng kích thước công trình từ bản vẽ mặt bằng.
2. Tích chọn đúng các hạng mục theo thiết kế (loại móng, loại mái, có sân thượng, ban công…).
3. So sánh tổng diện tích quy đổi công cụ tính với con số trong báo giá nhà thầu.
4. Nếu chênh lệch trên 10%, yêu cầu nhà thầu giải thích từng dòng theo bảng hệ số.

Từ tổng diện tích xây dựng, tính thêm lượng thép cần thiết bằng tính trọng lượng thép cây trên VJOL — kiểm tra xem lượng thép nhà thầu báo có tương xứng với quy mô công trình không.

Sai lầm thường gặp khi tính diện tích xây dựng

• Dùng diện tích đất = diện tích tầng trệt: Nếu nhà không xây sát mép lô đất (có khoảng lùi trước, sân trước), diện tích tầng trệt nhỏ hơn diện tích lô đất. Phải dùng diện tích thực tế xây dựng, không phải diện tích sổ đỏ.
• Bỏ sót tầng hầm và mái khi tính: Sân thượng 60m² không mái che bị bỏ qua, trong khi thực tế vẫn phải tính 50–70%, làm thiếu diện tích và phát sinh chi phí.
• Nhầm hệ số móng băng và móng bè: Móng băng hệ số 50%, móng bè hệ số 70–100%. Chênh lệch 20–50% trên cùng diện tích tầng trệt — với nhà 80m² mặt bằng, chênh lệch lên đến 16–40m² quy đổi.
• Không cập nhật hệ số khi thay đổi thiết kế giữa chừng: Thêm ban công sau khi ký hợp đồng mà không điều chỉnh tổng diện tích quy đổi — nhà thầu có thể tính thêm hoặc tranh chấp sau này. Bất kỳ thay đổi thiết kế nào cũng cần cập nhật lại bảng tính diện tích.

Câu hỏi thường gặp

Diện tích tính giá khác nhau giữa các nhà thầu — đúng hay sai?

Cách tính sẽ thay đổi phụ thuộc vào các gói thầu và thỏa thuận của các nhà thầu. Không có quy định pháp lý bắt buộc nhà thầu phải dùng đúng bảng hệ số chuẩn ngành — mỗi nhà thầu có thể dùng bảng hệ số riêng. Vì vậy khi so sánh hai báo giá, luôn yêu cầu cả hai nhà thầu cùng dùng cùng một bảng hệ số để so sánh đúng.

Tum (buồng thang) tính như thế nào?

Tum thường có diện tích bằng 1/3 đến 2/3 diện tích tầng sàn phía dưới. Nếu tum có mái che hoàn chỉnh — tính 100%. Nếu tum chỉ là buồng thang nhỏ không có sàn nổi trên mái — tính theo diện tích thực. Trong ví dụ phần trên của bài viết này, tum 25m² tính 100% là trường hợp tum có sàn đầy đủ như một không gian ở.

Hệ số áp dụng có khác nhau giữa Hà Nội và TP.HCM không?

Bảng hệ số chuẩn ngành trong bài viết này là tham chiếu chung — một số nhà thầu TP.HCM áp dụng hệ số móng bè cao hơn (80–100%) do thi công phức tạp hơn trên nền đất yếu. Xác nhận bảng hệ số cụ thể với từng nhà thầu trước khi ký hợp đồng.

Sân trước lát gạch không mái che có phải tính không?

Theo bảng chuẩn ngành: sân trước/sau tô lát gạch tính 50%. Tuy nhiên một số nhà thầu bỏ qua hạng mục này trong báo giá rồi tính riêng — cần kiểm tra rõ sân có nằm trong đơn giá xây dựng hay tính thêm hạng mục ngoại thất riêng.

Máy tính diện tích xây dựng trên VJOL áp dụng đúng bảng hệ số quy đổi chuẩn ngành cho mọi hạng mục — từ móng đến mái, ban công đến sân thượng — và hiển thị phân tách từng dòng để chủ nhà đối chiếu với báo giá nhà thầu một cách minh bạch. Hiểu rõ sự khác biệt giữa diện tích đất, diện tích sàn và diện tích tính giá là bước đầu tiên để không bị động trước bất kỳ bảng báo giá nào.

Xem thêm các công cụ liên quan

• công cụ tính đạo hàm — tính đạo hàm và vi phân hàm số một biến tự động.
• cách tính lương Net — quy đổi lương Gross sang Net và ngược lại theo quy định thuế TNCN hiện hành.